Независимое аналитическое интернет-издание "Искра" это право на информацию.

Власть не средство, она - цель. © Дж.Оруэлл

На главную страницу

Парольный вход для авторов.

автор: c до

Рынок жилья: когда лопнет «пузырь»
Автор: Максим Никоненков      Дата: 12.12.2017 22:29


     Упадут ли цены на первичном рынке жилья. Чем грозит застройщикам рост цен на стройматериалы и отсутствие платежеспособного спроса покупателей квартир. А также о том, стоит ли ожидать резкого падения «вторички» рассказала руководитель сектора «Строительство» Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк.
     
     За январь-сентябрь 2017 в Украине принято в эксплуатацию 6889,3 тыс. квадратных метров общей площади жилья, 58,6% из которой — в многоквартирных домах. За эти же 3 квартала за счет строительства новых жилых домов и реконструкции существующего жилого фонда в Киеве принято в эксплуатацию 1093,4 тыс. квадратных метров общей площади жилья. Это на 56,3% больше, чем в январе-сентябре 2016.
     
     А был ли пузырь?
     
     Сейчас только и слышно, что на рынке появился «кризисный мыльный пузырь». По моему мнению, говорить о таком явлении оснований мало. Кризисное перенасыщение на рынке недвижимости возникает в большинстве случаев тогда, когда в строительство поступают большие объемы необеспеченных кредитных ресурсов. Сейчас в Украине ситуация другая. За период с 2013 года доля средств, которые инвестируют именно граждане в недвижимость, выросла более чем в 3 раза — с 0,42% до 1,49%. В пересчете на живые деньги — с 6,6 млрд гривен до 29,9 млрд грн. В долларовом эквиваленте прирост не такой значительный — с $0,8 до $1,2 миллиарда, но тренд — тот же. Проблема отсутствия недорогих кредитных ресурсов переформатировала рынок. Теперь на него больше поступают собственные, «живые» деньги граждан.
     
     Таким образом, говорить, что в ближайшее время «пузырь» на рынке недвижимости лопнет, оснований недостаточно. Скорее — рынок дошел до ценового предела, который ограничен уровнем доходов.
     
     От чего зависит цена
     
     Что касается цен на первичное жилье, они практически достигли порога рентабельности. Темпы роста строительных работ и вложений в строительную отрасль сформировали повышение спроса на строительные материалы. В первую очередь на группы основных: цемент, бетон, металлоконструкции, которые используются и в жилом строительстве, и в инфраструктурном.
     
     Также, благодаря государственной политике, растёт потребление энергоэффективных материалов и материалов для термомодернизации сооружений. Колебания курсов валют также влияют на цену стройматериалов. Все эти факторы абсолютно логично воздействуют на цены конечных объектов.
     
     Однако продажи жилой недвижимости и большинства сегментов коммерческой, в первую очередь, зависят от уровня доходов населения и предприятий малого и среднего бизнеса. А сейчас он остаётся на крайне низком уровне. Только в Киеве, по данным экспертов, почти 60 тысяч квартир в новостройках не проданы и имеют мало шансов быть реализованными в ближайшее время. Фактор низкой покупательской способности не позволяет ожидать значительного роста цен на первичную жилую недвижимость, а уровень затрат на организацию строительства, в свою очередь, не способствует возможности снижения.
     
     Вторичка сильно не упадет
     
     Рынок вторичной недвижимости также зависит от многих факторов. Ожидать снижения цен на «вторичку» в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой в 2018 году не стоит. Но при этом возможны колебания цен на жильё так называемого среднего класса и эконом класса, самого востребованного на данный момент в Украине. На конечную стоимость будет влиять несколько факторов. Например, рост спроса будет способствовать повышению цены, а рост затрат на содержание такой недвижимости (повышение стоимости коммунальных услуг и платежей за энергоносители) – напротив, будет подталкивать к ее снижению.
     
     Средний возраст жилой недвижимости в Украине составляет 42 года. Это говорит о низкой энергоэффективности таких зданий и высоких затратах на его содержание.
     
     Таким образом, высокий спрос несколько нивелируется новыми запросами покупателей.
     
     Можно подытожить – колебания цен на «вторичку» возможны, но в пределах 5% в годовом выражении.
     В обоих случаях — и на первичном, и на вторичном рынках — инвестиционная привлекательность зависит от того, какую экономическую добавленную стоимость могут создать инвестиции с учетом рисков. На данном этапе горизонт прогнозирования будущих денежных потоков, которые может генерировать объект недвижимости, практически не превышает срок более года. Поэтому привлекательность на вторичном рынке в большей степени определяется «уровнем дешевизны» объекта. Учитывая это, вне конкуренции в этом смысле — «стрессовые» активы (имущество банкротов, например).
     
     Имущественный риск в строительстве объектов более зависим от регуляторных процедур, чем от технологии строительства. Строительная сфера больше всего влияет на первичный рынок. Сейчас мы наблюдаем положительные изменения в регуляторной политике государства относительно процесса организации строительства, и они будут продолжаться дальше. Это однозначно пойдет на пользу рынку.


Автор: Максим Никоненков прочтений: 112 оценки: 0 от 0
© Свидетельство о публикации № 17010
  Цена: 1 noo



Ваши комментарии

Пароль :

Комментарий :

Осталось символов

Доступна с мобильного телефона
Чат
Опросы
Музыка
Треки
НеForМат
Академия
Целит
Юрпомощь


О сервере


О проекте
Юмор
Работа
О нас

Earn&Play
Для контактов
skype:noo.inc


Этот сайт посвящен Георгию Гонгадзе, символу борьбы за свободу, журналисту, патриоту, человеку... Ukraine NBU Hrivnya rate
Russian ruble rate
Noo Web System



Редакция за авторские материалы ответственности не несет
стать автором
Micronoo Links Neformat Links Noo Links Chess Links Forex Links Weapon Links

Идея и разработка
компании NOO
На сайт разработчика