Независимое аналитическое интернет-издание "Искра" это право на информацию.

Нет ничего ценнее во вселенной, чем мысли и чувства. © Кир Булычев

На главную страницу

Парольный вход для авторов.

автор: c до

Жилье в пригороде: сколько на самом деле стоят «дешевые квартиры»
Автор: Евгений Погребняк      Дата: 24.08.2018 21:36


     Столичный пригород трещит по швам. В последние годы там возводится так много жилья, что продать его становится все сложнее. Это уже сказалось на ценах и качестве пригородной недвижимости.
     
     «Цены практически не растут, хотя за последний год заметно повысилась себестоимость строительства. Чтобы не уйти в минус, застройщики активно экономят на материалах, инфраструктуре, коммуникациях», — рассказал руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва.
     
     Какие сюрпризы ждут потенциальных покупателей квартир, что в итоге они получат за свои деньги и что будет с ценами на жилье в окрестностях Киева.
     
     Некуда расти
     Вплоть до недавнего времени киевский пригород застраивали очень активно. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья росли. Как свидетельствуют данные Госстата, если на начало января 2017 года продавались квартиры в 538 домах, то на аналогичную дату этого года — уже в 627. То есть за год появилось 89 новых объектов, а это почти на 17% больше, чем годом ранее. Лидируют по числу новостроек традиционно Киево-Святошинский район (198 объектов на начало 2018г), Ирпень (190 домов), и Бориспольский район (61 объект). За год там построили 64 новых дома. Из других направлений застройщики более -менее активно осваивают Броварской район (7 новых объектов за год), Бучу (5 домов) и Васильков (4 новостройки).
     
     Недавно «Минфин» провел очередное исследование и обнародовал рейтинг застройщиков пригорода. В нем компании отранжированы по количеству домов, введенных в эксплуатацию в 1 полугодии этого года.
     
     До конца 2018 года заявлены еще более амбициозные планы — планируется сдать 125 новых домов. Впрочем, эксперты сомневаются, что все объекты будут достроены. Наоборот, они прогнозируют замедление темпов строительства в пригороде. На начало года уже около 30 объектов были заморожены. «В первом полугодии 2018 года значительно уменьшилось количество введенных в эксплуатацию домов и практически не осталось объектов, которые были введены в эксплуатацию своевременно», — констатирует директор по продажам группы компаний Domira Development Валерий Прохно.
     
     Эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов говорит, что продажи жилья намного отстают от темпов его строительства: две из трех сданных в эксплуатацию квартир продолжают ждать своих владельцев. Одна из причин — хаотичное развитие рынка. «Как правило, частный капитал самостоятельно осваивает земельные участки и проекты застроек в ожидании прибыли, которая превышает ставки по депозитам», — пояснил он.
     
     «Ажиотаж по Киевской области постепенно снижается. Это связано с ценовой политикой: жилье в области практически равно себестоимости строительства», — отметил руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Ростислав Симонов.
     
     По данным Григория Перервы, средняя стоимость квадратного метра жилья в пригороде составляет порядка 22 тыс. грн. Это на 20-30% ниже, чем в столице. Но во многих случаях ценовой разрыв еще больше и может достигать 50-70%, — констатирует он. В некоторых жилищных комплексах квартиры продают по 11-13 тыс. грн./кв.м. Для сравнения: рассчитанная на этот год Минрегиостроем себестоимость возведения квадратного метра жилья в Киеве и области превышает 14 тыс. грн. Плюс — из-за скачка курса доллара начали дорожать стройматериалы, что еще больше увеличит себестоимость работ.
     
     Проблема усугубляется наметившимся дефицитом свободных участков. В прошлые годы земля в пригороде была дешевой, и это позволяло застройщикам экономить на себестоимости квадратного метра и предлагать покупателям бросовые цены. Но теперь за нее приходится переплачивать. За год цены выросли примерно на 15-20%, при этом заметно уменьшился выбор участков, пригодных для жилищного строительства. Особенно такая тенденция характерна для населенных пунктов, которые в последние годы активно застраивались — те же Ирпень, Буча, Бровары и др.
     
     Плюс наценка, минус скидка
     Застройщики уже пробовали повысить цены. Как рассказал «Минфину» Валерий Прохно, в этом году средняя стоимость квадратного метра жилья в пригороде выросла на 3-8% в зависимости от направления. Итоговая цена зависит от инфраструктуры населенного пункта, плотности застройки и конкурентной среды. «Есть населенные пункты, например, п. Счастливое в Бориспольском районе, где стоимость квадратного метра лишь немного ниже близлежащего столичного «спальника», так как там удобное транспортное сообщение с Киевом, развитая инфраструктура и пр. Также значительно выросла стоимость квадратного метра в ранее недооцененном Ирпене», — рассказал эксперт. Но, как говорит Григорий Перерва, такое повышение цен находится на уровне «статистической погрешности» и не компенсирует увеличение расходов на строительство. Кроме того, формально переписав ценники, многие застройщики постоянно проводят акции и готовы предоставлять скидки потенциальным покупателям.
     
     «Незначительный рост цен не компенсирует увеличение сметной стоимости, пришлось пойти на снижение маржи», — признает и Валерий Прохно. И добавляет: в пригороде строить далеко не так выгодно, как в столице.
     
     По его словам, до конца этого года стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ еще больше вырастет: по самым оптимистическим прогнозам — на 10 до 12%. В первом полугодии 2018 г стоимость основных материалов повысилась на 3-12%. Григорий Перерва не исключает, что застройщики попытаются еще раз пересмотреть цены. Но удастся ли их повысить — большой вопрос. «Они смогут переписать ценники, только если синхронно подорожает и киевская недвижимость. Иначе — попросту потеряют покупателей. А в столице на продажу выставлено слишком много квартир что сдерживает застройщиков», — пояснил он. По прогнозам экспертов, если пригородная недвижимость и подорожает, то ненамного — на 1-3%.
     
     Стоит отметить, что, как бы застройщики не сетовали на тяготы жизни, «жировая прослойка» у них еще есть. Хотя прибыльность пригородных новостроек и ниже, чем столичных.
     
     «Например, средняя прибыльность проекта в центральной части Киева составляет не менее 30%, на окраине столицы – около 25%. А в пригороде застройщики зарабатывают не более 15-25%», — рассказал Валерий Прохно. Поэтому возможность сдерживать цены, по крайней мере, на уже сданные, но еще не распроданные объекты, у них есть.
     
     Экономят на чем могут
     Чтобы предложить покупателям хорошую цену, застройщики все активнее ищут способы сэкономить на новостройках. Способов несколько. К примеру, стали активно завышать класс объекта — продают «эконом» под видом «комфорт- класса», а «бизнес» как элитные апартаменты. По сути, это обман покупателя, так как в каждом классе используются определенные стройматериалы, есть требования к количеству квартир на площадке, парковочных мест, инфраструктуры и пр.", — рассказал Григорий Перерва.
     
     Но подобные «эксперименты» с недвижимостью выглядят безобидной шалостью на фоне другого способа сэкономить. «Нередко строят без документов или с неполным их пакетом. Скажем, на земле сельхозназначения или на участке, предназначенном под частную малоэтажную застройку, а не под высотки. Рассчитывают оформить землю уже в процессе строительства, но это удается не всегда. В итоге новоселы не могут оформить право собственности», — отмечает эксперт. Причем, нередко потенциальные покупатели знают о том, что объект проблемный. Но верят застройщику, обещающему, что «все будет хорошо» на слово. Аргументом является и цена — проблемные дома в пригороде продаются на треть дешевле, чем соседние объекты с документами и на 50-70% — чем столичные новостройки.
     
     Кстати, на нарушение этажности в пригороде вообще идет едва ли не каждый третий застройщик, — утверждают эксперты. Такие факты выявил и «Минфин» в рамках подготовки рейтинга застройщиков пригорода. Как оказалось, в ЖК «Дания» в новой строящейся секции, где заявлено 8 этажей, уже возвели 12 и плюс техэтаж.
     
     Отдельная проблема — коммуникации. Так как к некоторым участкам инженерные сети не проложены, а тянуть их с нуля дорого, застройщики находят весьма оригинальные способы выйти из ситуации. Скажем, пускают воду из артезианской скважины. Но если в случае с малоэтажными домами это работает, то в высотках жители верхних этажей сидят без воды — насосы просто не справляются с нагрузкой. То же самое с канализацией — централизованный сток застройщики нередко заменяют выгребными ямами.
     
     Такие нюансы для покупателей часто остаются за кадром. Тем более, если им предлагают бросовые цены и красивые пейзажи впридачу. Проблемы всплывают уже после новоселья. Ситуация усугубляется и слабым контролем со стороны проверяющих органов. Если в столице существует база незаконных и проблемных строек, то за городом получить достоверную информацию по объекту не так просто.


Автор: Евгений Погребняк прочтений: 77 оценки: 0 от 0
© Свидетельство о публикации № 21950
  Цена: 1 noo



Ваши комментарии

Пароль :

Комментарий :

Осталось символов

Доступна с мобильного телефона
Чат
Опросы
Музыка
Треки
НеForМат
Академия
Целит
Юрпомощь


О сервере


О проекте
Юмор
Работа
О нас

Earn&Play
Для контактов
skype:noo.inc


Этот сайт посвящен Георгию Гонгадзе, символу борьбы за свободу, журналисту, патриоту, человеку... Ukraine NBU Hrivnya rate
Russian ruble rate
Noo Web System



Редакция за авторские материалы ответственности не несет
стать автором
Micronoo Links Neformat Links Noo Links Chess Links Forex Links Weapon Links

Идея и разработка
компании NOO
На сайт разработчика