Независимое аналитическое интернет-издание "Искра" это право на информацию.

Gens Una Sumus. (лат. "Мы все одна семья.") © лозунг FIDE

На главную страницу

Парольный вход для авторов.

автор: c до

Cтоит ли инвестировать в жилье и сколько на этом можно заработать
Автор: Юрий Воеводин      Дата: 01.11.2018 20:47


     Украинцы снова начинают скупать квартиры. Армия покупателей, рассматривающих жилье именно как инвестицию, начала расти, — констатируют эксперты.
     
     На волне кризиса, когда цены на жилье пошли вниз, идея инвестиций в квадратные метры стала, мягко говоря, непривлекательной. В лучшем случае, можно было просто сохранить вложения, почти ничего не заработав сверху. А в худшем — и вовсе потерять свои деньги. По данным SV Development, в долларовом эквиваленте всего за год — с 2016 по 2017 — квартиры в Киеве подешевели почти на 100 долларов за квадратный метр.
     
     Но в последнее время ситуация изменилась. «Минфин» разбирался, почему украинцы вновь понесли деньги риэлторам, стоит ли сейчас инвестировать в квартиру и сколько на ней можно заработать.
     
     Клюнули на аренду
     По словам директора АН Best&Seller Ирины Луханиной, желающих купить квартиру про запас, вложив в квадратные метры «лишние» деньги, становится все больше. «Правда, не все понимают разницу между обычной покупкой жилья и инвестицией в него. Следовательно, многие приобретают спонтанно, не просчитывая наперед ни сроки окупаемости, ни риски. В итоге зарабатывать удается далеко не всем», — говорит Луханина.
     
     Потенциальных покупателей воодушевляет несколько факторов. Во-первых, квартиры на вторичке в долларовом эквиваленте сейчас дешевеют не так стремительно, как еще год назад. За последний год стоимость среднестатистического квадратного метра в столице упала на $30 (до $1052), то есть отрицательная динамика, по сравнению с 2016-2017 гг., сократилась втрое.
     
     Во-вторых, привлекательными остаются цены на первичке. Сейчас средняя цена квадратного метра в киевских новостройках — около 20 тыс. грн., а в пригороде — 10-11 тыс., — пояснил «Минфину» глава агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва. За последний год цены выросли примерно на 5-6%, что почти вдвое ниже темпов инфляции в стране. По данным Минрегионстроя, за это же время себестоимость строительных работ увеличилась более чем на 15%.
     
     Хотите инвестировать в недвижимость выгодно? Выбирайте предложения от застройщиков на «Минфине»
     
     В третьих, и это, пожалуй, самое главное — растут спрос и цены на аренду жилья в Киеве.
     
     По данным SV Development, средние арендные ставки на однокомнатные квартиры в Киеве составляют 7,8 тыс. грн., на двухкомнатные — 10,5 тыс. грн., на трехкомнатные — 12,5 тыс. грн. Это, в среднем, на 500-1000 грн. дороже, чем годом ранее. А некоторые квартиры (единички эконом-класса возле метро) и вовсе подорожали в этом году на 25-30%. Скромную единичку за $25-30 тыс. можно сдать внаем, как минимум, за 6 тыс. грн. в месяц. В год это 72 тыс. грн. или $2,6 тыс. чистого дохода (коммуналку оплачивают арендаторы), то есть порядка 10% годовых. Такая доходность по долларовым вложениям в украинских банках недоступна — по валютным депозитам они дают до 5% годовых.
     
     В очереди — чиновники и фермеры
     Риэлторы выделили несколько групп потенциальных покупателей, которые охотятся на квартиры.
     
     «Скупают люди, связанные с госслужбой, топ-менеджеры, получающие бонусы и откаты, другие граждане, имеющие «лишние деньги», — рассказал «Минфину» эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов. По его словам, на рынке сформировался и своего рода клуб инвесторов, которые имеют по 4-5 квартир, и даже расширяют сеть: активно ищут «бросовые» предложения и покупают новое жилье, нередко оформляя кредит под залог уже имеющихся объектов.
     
     Эксперты также отмечают наплыв инвесторов из регионов. В частности, активно присматривают жилье в Киеве аграрии, которые получают крупные суммы после продажи урожая.
     
     Средний бюджет, с которым люди хотят попытать счастья в деле инвестирования в жилье — $50-70 тыс. За такие деньги они ищут хорошую единичку или двушку на вторичке или в новостройке, которые затем можно сдавать в аренду.
     
     Одна за 50 или две по 20?
     По словам Ирины Луханиной, средний срок окупаемости инвестиций в жилье, на который ориентируются потенциальные покупатели — 10 лет. «Если удается выйти на 8 лет, инвестиция считается очень удачной. Все, что дольше 10 лет — под вопросом», — пояснила она.
     
     Луханина приводит следующие примеры просчета выгодности инвестиций в жилье.
     
     «Скажем, за $60 тыс. можно купить неплохую двушку в новостройке на Харьковском. Но, как правило, новое жилье сдается без отделки. Поэтому $25-28 тыс. уйдет на скромный ремонт. Многие эту сумму не учитывают в расчетах, полагают, что удастся обойтись гораздо меньшей суммой. По итогу, получается общий бюджет $85 тыс. Такую квартиру реально сдать в аренду за $600 долларов в месяц ($7,2 тыс. в год). Путем нехитрых подсчетов получаем срок окупаемости — 11,8 лет. Мягко говоря, долго, поэтому не очень выгодно», — говорит Луханина.
     
     ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. ОБЪЕКТЫ КИЕВГОРСТРОЯ
     
     Чтобы окупить эту же квартиру за эталонные 10 лет, нужно либо вложить деньги в жилье на более ранних сроках строительства (то есть уменьшить бюджет вложений) или сдавать ее не за $600, а за $800. Это реально, если найти не стандартную двушку, а квартиру с изюминкой. Например, видовую, в парке, с нестандартной планировкой и пр. «Скажем, если в среднем на Харьковском единички сдаются по 10-11 тыс. грн., то в комплексах «с изюминкой» — по 18 тыс. грн.», — пояснила Луханина.
     
     Михаил Артюхов советует обратить внимание на жилье эконом-класса. Речь идет о небольших квартирах со скромным ремонтом возле метро или с удобной развязкой. Такие единички сейчас можно найти как на вторичке, так и на первичке (смарт-квартиры). «Еще вопрос, что выгоднее — купить квартиру под аренду за $50 тыс. или две по $20 тыс.», — говорит эксперт.
     
     К примеру, двушку за $50 тыс. можно сдавать за 12 тыс.грн., а единичку стоимостью $20 тыс. — за 7 тыс. грн. (две — за 14 тыс. грн.). Причем, единички, скорее всего, не будут простаивать и станут дорожать более динамично, чем двушка.
     
     Если у вас есть более крупная сумма, скажем, порядка $100 тыс., лучше купить квартиру в центре Киева. Такое жилье затем можно будет сдавать в аренду намного дороже, чем в спальных районах. Если на Святошино съемная единичка стоит около 7 тыс. грн. в месяц, то на Печерске — 10,5 тыс. грн., — отмечают в SV Development.
     
     Для вегетарианцев и IT — шников — дороже
     Жилье в центре интересно еще и тем, что позволяет хорошо зарабатывать на посуточной аренде. Минимальные ставки — 600-700 грн. в сутки. При условии полной загрузки, это — 18-21 тыс. грн. в месяц, то есть вдвое больше, чем можно выручить за такое же жилье при помесячной аренде.
     
     Правда, чтобы добиться полной загрузки, придется сдавать квартиру в управление специализированному агентству, а оно берет от 20% комиссии. Плюс — жилье быстрее изнашивается. Одна веселая компания арендаторов может разгромить ваши апартаменты за сутки.
     
     Но такой бизнес все равно становится все более выгодным. Ведь в Киев приезжает все больше туристов, которые охотно селятся в апартаментах.
     
     По словам Михаила Артюхова, в столице уже сформировался пул инвесторов, которые активно реинвестируют в квартиры, расширяя свои сети. Плюс — они пытаются повысить стоимость жилья за счет новых форматов.
     
     Речь идет, в первую очередь, о так называемом коливинге. Этот формат подразумевает не просто сдачу жилья в аренду, а создание своеобразной среды. Как правило, апартаменты подгоняются под интересы определенной целевой аудитории, а потенциальных арендаторов отбирают по принципу общности жизненных ценностей (йога, вегетарианство и пр.) или профессии (популярно среди айтишников). «Создается единая субкультура. Владелец жилья обеспечивает специальное питание, услуги по уборке и стирке и пр. Такое жилье реально сдавать на треть дороже стандартного», — пояснил Артюхов.
     
     По его словам, данный формат в ближайшее время будет развиваться более чем активно. «Сейчас дефицит таких предложений, и рынок будет оставаться ненасыщенным еще, как минимум, два года. Этот сегмент готов «переварить» порядка $30 млн. инвестиций», — резюмировал Артюхов.
     
     Деньги в котлован
     Еще один вариант, который активно рассматривают потенциальные инвесторы — вложение денег в новостройку на этапе котлована с целью перепродажи квартиры на более поздних этапах строительства или после сдачи дома в эксплуатацию. Если все просчитано правильно, можно заработать до 30% сверху, — говорит Григорий Перерва.
     
     Начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов рассказал «Минфину», что наиболее ликвидными на первичке являются однокомнатные квартиры. Их доля в общем объеме продаж достигает 60-65%. «По нашим оценкам, около 25% того жилья покупается именно как инвестиция — с целью перепродажи по более высокой цене или сдачи в аренду», — рассказал эксперт.
     
     Уровень возможного дохода от такого вложения зависит от ряда факторов, — говорит Панфилов. И советует обратить внимание на следующие нюансы.
     
     Во -первых, стоимость квартиры, купленной на этапе котлована к моменту ввода в эксплуатацию дома действительно может вырасти на 25-30%. Но на достройку дома уходит в среднем до 2,5 лет. К тому времени привлекательность такой квартиры может снизиться, так как на рынке появляются более современные проекты. Поэтому, планируя инвестицию, следует выбирать объект «с добавленной ценностью» (закрытый двор, хорошая инфраструктура, видовые квартиры и пр.), который не устареет за 2-3 года.
     
     Во-вторых, стоит обращать внимание на качество самого строительства. Сейчас растет актуальность энергосберегающих объектов, которые позволяют экономить на коммуналке (в частности, отоплении). Шансы выгодно перепродать такую квартиру намного выше, чем обычную.
     
     В-третьих, важны планировки. «Наиболее привлекательными для инвестирования считаются единички, в которых предусмотрена просторная кухня с небольшой спальней. Очень часто такие квартиры именуют «1+», поскольку кухня может служить не только гостиной, но еще и временно выполнять функции отдельной комнаты, если расположить в ней, например, раскладной диван. По факту такая квартира может выполнять функцию 2-х комнатной, но при этом оставаться однокомнатной, что дает возможность существенно экономить на коммунальных платежах, что актуально для молодых семей с ребенком, арендующих жилье. Также популярны смарт-квартиры – площадью до 30 м2, в которых кухня не отделена от жилой зоны. Такой вариант является наиболее экономным в части коммунальных платежей, такую квартиру так же легко сдать в аренду или продать, более того, ее стоимость минимальна из-за небольшой площади», — рассказал Панфилов.
     
     Но прежде чем выбирать планировки и углубляться в особенности строительных технологий, все-таки поинтересоваться документами застройщиков. Нужно проверять все, начиная от лицензии компании, целевого назначения земельного участка, договоров с подрядчиками, и заканчивая разрешениями на подключение к коммуникациям. Иначе может оказаться так, что ваши инвестиции попросту перекочуют в карман недобросовестных застройщиков или «заморозятся» на стройплощадке на неопределенной время. Определенным фильтром является и цена. «Если она на 15-20% ниже рынка (20 тыс. грн./кв.м для Киева и 10-11 тыс. грн. для пригорода) — в такие объекты лучше не вкладывать, — подытожил Перерва.
     
     


Автор: Юрий Воеводин прочтений: 29 оценки: 0 от 0
© Свидетельство о публикации № 23280
  Цена: 1 noo



Ваши комментарии

Пароль :

Комментарий :

Осталось символов

Доступна с мобильного телефона
Чат
Опросы
Музыка
Треки
НеForМат
Академия
Целит
Юрпомощь


О сервере


О проекте
Юмор
Работа
О нас

Earn&Play
Для контактов
skype:noo.inc


Этот сайт посвящен Георгию Гонгадзе, символу борьбы за свободу, журналисту, патриоту, человеку... Ukraine NBU Hrivnya rate
Russian ruble rate
Noo Web System



Редакция за авторские материалы ответственности не несет
стать автором
Micronoo Links Neformat Links Noo Links Chess Links Forex Links Weapon Links

Идея и разработка
компании NOO
На сайт разработчика