Независимое аналитическое интернет-издание "Искра" это право на информацию.

Главное чудо - то, что мы живем. © Сергей Капица

На главную страницу

Парольный вход для авторов.

автор: c до

Свой кусочек пляжа: как покупать курортную недвижимость за рубежом, чтобы отдохнуть и заработать
Автор: Владимир Морозов      Дата: 08.09.2019 22:54


     Украинцы активней присматриваются к курортной недвижимости за границей. По оценкам украинских риэлторов, спрос на нее за последний год вырос, минимум, на 10%.
     
     Люди ищут недвижимость и для себя, и с целью инвестиций. «На сдаче апартаментов в аренду можно неплохо заработать — 10-12% годовых в валюте. Это в несколько раз больше, чем предлагают украинские банки по валютных депозитам», — пояснил риэлтор Константин Билык. Но в реальности не все так просто — можно как заработать, так и обзавестись «обузой», которая будет регулярно тянуть деньги на содержание и не приносить ни копейки прибыли.
     
     Курортные расчеты
     Среди курортных регионов, которые чаще всего выбирают украинцы в качестве «тихой заводи» для своих семей и капиталов, эксперты называют, в первую очередь, европейские страны — Болгарию, Испанию, Португалию, Кипр, Мальту, Хорватию и Черногорию. Спросом пользуется также жилая курортная недвижимость в Турции.
     
     Представитель агентства Spain Home Юлия Петрачкова поясняет интерес к Испании несколькими факторами. «Стоимость жизни в этой стране не сильно отличается от украинских показателей, а то и ниже. Например, коммунальные расходы составляют в среднем 200-250 евро в год, оплата электричества и воды – примерно 70 евро в месяц на семью из 3-4 человек. Плюс — хорошие экология и климат, сравнительно недорогое медобслуживание — от 50 евро в месяц. Все это важно для тех, кто ищет жилье для себя. Для инвесторов ключевыми факторами являются сравнительно невысокие цены, возможность получить ипотеку (под 3-3,5% годовых), и, главное — доходность, которая может достигать 11%», — говорит эксперт.
     
     Схожие «бонусы» ищут покупатели жилья в Болгарии, Португалии. На Кипре и на Мальте могут быть и дополнительные преимущества — при покупке дорогой недвижимости можно рассчитывать на получение вида на жительство.
     
     Также украинцев подкупает надежность инвестиций.
     
     «Если верить отчетам PwC и Urban Land Institute, можно утверждать, что инвестиции в недвижимость остаются одними из самых выгодных вложений», — говорит адвокат и основатель компании «Мигронис» Анатолий Летаев.
     
     Многие украинцы рассчитывают, что, купив апартаменты на европейском побережье, они смогут не только получать стабильную ренту, но в будущем еще и заработают на продаже жилья. Скажем, в Испании цены на недвижимость за последние 8 лет выросли на 30%. «Правда, при быстрой перепродаже вряд ли получиться хорошо заработать, так как существует налог на доход в случае перепродажи в первые три года. Но вариантом для инвестиций может стать покупка участка под виллу на продажу. Таким способом можно заработать 30-40% от вложенных инвестиций», — рассказала Петрачкова.
     
     В Хорватии цены на жилье растут с 2015 года, но не такими высокими, как в Испании, темпами — примерно на 2-3% в год. Зато и стартовые цены здесь ниже — еще реально найти квартиру за 40-60 тысяч евро, тогда как в Испании таких предложений становится все меньше. Схожая ситуация и в Черногории — популярность местных курортов среди туристов, как и цены на недвижимость, постоянно растут. Но пока есть и сравнительно бюджетные предложения. Скажем, в Будве однокомнатную квартиру на вторичке площадью 33 квадрата недалеко от пляжа можно купить за 45 тысяч евро. При этом можно получить еще и вид на жительство.
     
     На Мальте, где в обмен на инвестиции тоже обещают вид на жительство, цены намного выше. Квартира на две спальни площадью 68 квадратов в Сент-Джулианс предлагается за 300 тысяч евро, а средняя цена квадрата в этой стране — 3,2 тысячи евро.
     
     На Кипре на ВНЖ можно претендовать, вложив в недвижимость от 300 тысяч евро. «Не секрет, что недвижимость на Кипре переоценена. Рынок недвижимости в этой стране перегрет из-за популярности программы гражданства за инвестиции. Сложно сказать, что будет с недвижимостью на Кипре через 3-6 лет, но сейчас все еще сохраняется достаточно высокий спрос за счет паспортной программы», — отмечает Летаев.
     
     Для себя: атмосфера и бюджет
     Выбор курортной недвижимости зависит от того, для каких целей вы ее покупаете. Если для себя, то тут все более-менее понятно: как правило, люди руководствуются собственными вкусами и предпочтениями, а также бюджетом. Но и тут риэлторы советуют учитывать варианты сдачи внаем в межсезонье или последующей продажи. К примеру, «пристроить» квартиру в межсезонье арендатору в Болгарии будет непросто, а сезон слишком короткий (с мая по сентябрь). В период простоя все равно придется оплачивать коммуналку и присмотр за апартаментами, а это, минимум, 100 евро в месяц. В Турции таких проблем нет, так как сезон в курортных регионах намного дольше — с апреля по октябрь, плюс поток есть даже в межсезонье. Плюс в Турции любой покупатель жилья может рассчитывать на вид на жительство.
     
     Выгодная перепродажа в той же Болгарии — тоже под вопросом. После строительного бума болгарские курорты переполнены недвижимостью, а туристический поток за увеличением предложения на поспевает. Поэтому многие вынуждены продавать апартаменты, купленные в качестве «доходной недвижимости», со скидками до 20%. «Сейчас там очень много новостроек с различными «фишками» — закрытые комплексы с детскими площадками, бассейнами, спортзалами и пр. Поэтому недвижимости на вторичке начала проигрывать», — отметила Петрачкова.
     
     Важно также учитывать градостроительные планы местных властей. В противном случае может оказаться, что, любителю уединенного отдыха, купившему домик на берегу, через пару лет придется мириться с издержками строительного бума, а впоследствии — терпеть толпы туристов. Некоторые продавцы сами указывают этот факт при описании объекта. Так, покупателям квартир в дном из жилкомплексов турецкой Алании обещают, что в ближайшие несколько лет в окрестностях ничего строить больше не будут.
     
     Для дохода: как работает курортная недвижимость
     Тем, кто инвестирует в курортную недвижимость для заработка с аренды, важны другие нюансы.
     
     «Для долгосрочной сдачи наиболее эффективны недорогие апартаменты с одной спальней стоимостью от 40 тыс евро. Доходность составила 10,5-11% годовых. Если владелец все-таки хочет и сам приезжать отдыхать, а в остальное время сдавать, то лучше выбирать недвижимость поближе к морю, в районах с хорошей инфраструктурой. Годовая доходность составляет 8-10%», — советует Петрачкова. В Греции, где жилье дешевле, чем в Испании, и доходность ниже — 6-7% годовых.
     
     При этом, к примеру, в Испании разница между двухкомнатными апартаментами на вторичке и в новостройке может отличаться на треть (60 тысяч против 90 тыс евро и выше). Но разумнее будет вложить больше, чтобы получить более конкурентный объект, который проще сдать в аренду и перепродать в случае необходимости.
     
     «По данным PwC, совокупный спрос для сдачи в аренду жилья в Испании — 265 тыс. новых объектов. Так что сейчас благоприятное время для инвестиций в недвижимость этой страны», — уверен Летаев.
     
     Обратить внимание на новостройки стоит и в Италии. «Последние данные итальянского статистического агентства Istat показывают падение индекса цен на недвижимость в этой стране на 0,8%. Что странно выглядит на фоне общего роста цен на недвижимость в Европе. Дело не в том, что в Италии нет достойных объектов недвижимости, а в том, что их там не так много. Цены на новостройки растут, а на вторичном рынке — падают. Из-за нестабильности экономики в стране инвесторы все еще опасаются вкладывать деньги в недвижимость. Хотя опасаться стоит только старых объектов, которые продолжают падать в цене. Так что можно присмотреться к новым объектам», — советует Летаев.
     
     А вот Португалия, наоборот, стала «открытием» для инвесторов.
     
     «По данным JLL, рост цен на недвижимость здесь составляет 6,09%. Moody's Investors Service прогнозирует рост цен на жилье от 7% до 8% каждый год до конца 2020 года. Схожий прогноз и у Standard & Poors, по отчету которого, Португалия занимает вторую строчку в Европе по росту цен на недвижимость и уступает лишь Ирландии. Росту экономики способствует сразу несколько факторов. Главный - возобновление ипотечного рынка, так на сегодняшний день даже нерезидент может рассчитывать на процентную ставку от 2,5% до 4% за ипотеку при взносе 50-60% от стоимости объекта. Также есть налоговые каникулы, которые могут получить иностранцы, оформив «золотую визу». Этой возможностью уже активно пользуются французы, итальянцы и британцы», — говорит Анатолий Летаев.
     
     В Турции купить квартиру в новостройке можно совсем дешево. К примеру, двушка уже с ремонтом, сантехникой и даже мебелью в Алании предлагается за 72-75 тыс. евро. На вторичке двухкомнатные апартаменты в Аланье стоят 50-60 тысяч. За 50 тысяч выставлена квартира площадью 65 квадратов в 250 метрах от пляжа. За дополнительные 8 тысяч можно получить также всю мебель и технику.
     
     Впрочем, дешево — еще не значит выгодно. Для многих украинцев, которые решили вложить сбережения в заграничную курортную недвижимость, может стать сюрпризом тот факт, что сдавать свои апартаменты в аренду «просто так» реально далеко не во всех странах. В Испании, например, нужна специальная лицензия на сдачу жилья внаем, и стоимость квартиры без лицензии и с таковой существенно разнится. Так, в Барселоне разница в цене апартаментов, которые можно легально сдавать и в которых можно только жить (или придется оформлять документы с нуля) иногда отличается в 1,5 раза. А так как волокиты с лицензиями хватает, те, кто не сможет их получить, будут вынуждены обращаться к услугам специализированных компаний. Их комиссионные могут «съесть» львиную долю планируемой прибыли с аренды.


Автор: Владимир Морозов прочтений: 9 оценки: 0 от 0
© Свидетельство о публикации № 28632
  Цена: 1 noo



Ваши комментарии

Пароль :

Комментарий :

Осталось символов

Доступна с мобильного телефона
Чат
Опросы
Музыка
Треки
НеForМат
Академия
Целит
Юрпомощь


О сервере


О проекте
Юмор
Работа
О нас

Earn&Play
Для контактов
skype:noo.inc


Этот сайт посвящен Георгию Гонгадзе, символу борьбы за свободу, журналисту, патриоту, человеку... Ukraine NBU Hrivnya rate
Russian ruble rate
Noo Web System



Редакция за авторские материалы ответственности не несет
стать автором
Micronoo Links Neformat Links Noo Links Chess Links Forex Links Weapon Links

Идея и разработка
компании NOO
На сайт разработчика